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Do 31.07.14

05.30 - 09.00 Uhr
ARD-Morgenmagazin
Mietminderung

Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass Millionen Mietwohnungen in der Bundesrepublik mehr oder weniger schwerwiegende Mängel haben. Zwischenzeitlich dreht sich jede fünfte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um Wohnungsmängel und Mietminderung.

Gleichzeitig unternehmen viele Mieter nichts, zahlen trotz Schäden und Beeinträchtigungen weiter voll, weil sie die Rechte nicht kennen und verschenken so mehr als 100 Millionen Euro im Jahr.

Mängel (1)

Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden.

Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren.

Mängel (2)

Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem eigenen oder benachbarten Häusern können Mängel sein. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht.

Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen.

Die fünf häufigsten Wohnungsmängel

- Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

in der Wohnung

- Lärm infolge von Baumaßnahmen im

Haus, in der näheren Umgebung be-

ziehungsweise Nachbarschaftslärm.

- Wohnung kleiner als im Mietvertrag

angegeben

- Ausfall oder Defekt technischer Gerä-

te, wie Aufzug, Heizung, Warmwasser-

boiler o.ä.

- Schäden am Haus oder in der Wohnung,

z.B. morsche Fenster, undichtes Dach

Information

Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung oder am Haus auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich. Er muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern, zum Beispiel die notwendigen Reparaturen veranlassen.

Solange ein Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen.

1 bis 100 Prozent

Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann er zwischen 1 und 100 Prozent (das bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung) von der Miete abziehen.

Das Recht zur Mietminderung besteht nicht, wenn es sich bei dem Mangel um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt, z.B. einen Haarriss an der Wand oder eine defekte Glühbirne.

Richtig mindern (1)

Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, das heißt die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Die Mietminderung muss nicht beantragt werden. Der Mieter kann nach dem Gesetz bei Mängeln weniger Miete zahlen.

Treten im Laufe des Monats Januar Mängel auf, ist die Miete aber bereits am Monatsanfang gezahlt worden, kann der Mieter im Februar weniger zahlen.

Richtig mindern (2)

Die Miete darf aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich vorlag.

Beispiel: Kann die Miete wegen Baulärm und Schmutz um 30 Prozent gemindert werden, war die Baustelle aber nur vom 1. bis 15. des Monats eingerichtet, kann auch nur für den halben Monat die Miete gekürzt werden, also insgesamt 15 Prozent.

Beweispflicht

Der Mieter muss beweisen, dass Wohnungsmängel vorliegen und er die Mängel angezeigt hat.

Sache des Vermieters ist es, nachzuweisen, dass der Mieter den Mangel zu vertreten hat, dass der Mangel nur eine unerhebliche Beeinträchtigung der Mietsache ist oder dass der Mieter den Mangel von Anfang an kannte.

Weitere Mieterrechte

Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, die Mängel zu beseitigen, kann der Mieter neben der Mietminderung einen Teil der Miete zurückbehalten. Er kann den Vermieter auch auf Mängelbeseitigung verklagen oder, wenn sich dieser trotz Mahnung nicht rührt, den Mangel selbst beseitigen lassen.

Kommt es auf Grund der Mängel zu Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, kann er Schadensersatz fordern

Weitere Mieterrechte

Bei schwersten Mängeln, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist oder Gesundheitsgefahren drohen, kann der Mieter fristlos kündigen.

Weitere Informationen

Der Deutsche Mieterbund hat in der Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung" die wichtigsten Rechte und Pflichten bei Mängeln rund um die Wohnung aufgelistet.

Weitere Informationen

Er nennt anhand von mehr als 500 Gerichtsurteilen Beispiele, wann und in welchem Umfang die Miete gemindert werden darf. Die Broschüre kann für 6,00 Euro unter www.mieterbund.de bestellt werden.

Urteile zum Thema:

Holztrennwand - Ein Mieter in Berlin staunte nicht schlecht, als er bemerkte, dass die Außenwand zwischen seiner und der Nachbarwohnung nicht "durchgehend gemauert", sondern nur durch eine Wand aus einer dünnen Span-/Holzplatte getrennt war.

Als er das bei seinem Vermieter zur Sprache brachte, argumentierte der, dass es sich schließlich um ein um das Jahr 1900 herum gebautes Haus handele.

Holztrennwand (2)

In diesem sei 1950 nachträglich anstelle der Mauer die Trennwand eingebaut worden. Der Mieter habe das bei Vertragsschluss nicht bemängelt. Das Landgericht Berlin sah das anders.

Die Wand wurde vor Vertragsschluss eingesetzt und möge da noch den gesetzlichen Bestimmungen entsprochen haben. Maßgebend sei jedoch der Zeit-punkt des Einzugs der jetzigen Mieter"geschuldet" seien die aktuellen Regelungen.

Holztrennwand (3)

Die Miete dürfe gemindert werden - bis die Wand aktuellen Standard habe.

(AZ: 67 S 490/11)

Kleine Fenster (1)

In einem anderen Fall vor dem Berliner Landgericht missglückte eine Modernisierungsmaßnahme, deren Ziel es eigentlich war, den Wohnwert zu erhöhen und die Miete zu steigern. Hier aber verschlechterte sich die Wohnung. Was war passiert?

Kleine Fenster (2)

Das Gericht hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem ein Vermieter die alten Holzdoppelkastenfenster gegen moderne Isolierglasfenster austauschen ließ. Dadurch verringerte sich die Glasfläche pro Fenster allerdings um jeweils fast 30 Prozent.

Der Mieter minderte - und bekam Recht. Begründung: Durch eine Modernisierung verändere sich der vertragsgemäße Zustand einer Mietsache.

Kleine Fenster (3)

Regelmäßig ergebe sich daraus eine höhere Miete. Verschlechtere sich aber der Zustand, so könne eine Minderung gerechtfertigt sein.

Das gelte insbesondere dann, wenn das - wie hier - vermeidbar gewesen wäre. Der Vermieter musste eine Minderung in Höhe von drei Prozent pro Fenster hinnehmen, was (bei 8 Fenstern) einen Minderungssatz von insgesamt 24 Prozent brachte. (AZ: 67 S 502/11)

Spülkasten, Fliesen & Klo (1)

Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass ein fehlender Spülkasten, kaputte Fliesen und eine ungünstig platzierte Toilette Wohnungsmängel seien, die zur Mietminderung berechtigen.

Denn durch die Defizite könne das Badezimmer nur eingeschränkt genutzt werden. Das Gericht legte die Höhe der Minderung auf 14 Prozent fest.

Spülkasten, Fliesen & Klo (2)

In dem Fall wurden in der Wohnung neue Rohre verlegt, wobei die Toilette direkt vor das Handwaschbecken versetzt, der Spülkasten abmontiert und Fliesen an der Wand beschädigt wurden. Die Minderung sei angemessen.

Bei den Arbeiten handele es sich außerdem um reine Instandsetzungsarbeiten. So falle auch eine Kostenbeteiligung der Mieterin aus. (AZ: 211 C 19/10)

Efeu

Haben es sich Vögel im Efeu eines Mietshaus gemütlich gemacht, so ist das für Mieter kein Grund, die Miete wegen der damit verbundenen Unannehmlichkeiten zu mindern. Dies insbesondere dann nicht, wenn der Bewuchs bereits beim Einzug der Mieter vorhanden war. Das Amtsgericht Berlin-Köpenick stellte fest, dass Vögel zur Natur gehören wie Ameisen und Spinnen; ihr Gezwitscher und die Hinterlassenschaften müssten hingenommen werden. (AZ: 12 C 384/12)

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